بیش‌ فروش چیست ؟

قوانین جدید پیش‌فروش آپارتمان کدام است؟

قراردادهای پیش فروش ساختمان و دعواهای حقوقی، حقوق پیش فروش آپارتمان، محاسن و معایب پیش خرید، قانون جدید پیش فروش، شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان و مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان را در بسته حقوقی ایمنا بخوانید.

به گزارش خبرنگار ایمنا، در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.

در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آن‌ها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

لزوم دانستن مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان

لازم است مردم مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند، زیرا کمتر موضوعی را می‌توان یافت که از جهت حقوقی و از نظر اجرای تعداد در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد.

دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.

برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.

پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضائی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است

پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

محاسن پیش خرید برای خریدار:

۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.

۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.

معایب پیش خرید برای خریدار:

۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده

۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده

۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده

۴- امکان فروش ملک به چندین نفر

۵- امکان بیش‌ فروش چیست ؟ بیش‌ فروش چیست ؟ کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر

۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.

۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.

قانون جدید پیش فروش آپارتمان

سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد، اما قوانین جدید پیش فروش عبارتند از:

امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)

تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.

در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)

زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود، هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)

مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچیک از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)

تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)

حل اختلافات: در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است یعنی تعیین هیأت داوران متشکل از داور منتخب پیش‌فروشنده و داور منتخب پیش‌خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌شود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر بیش‌ فروش چیست ؟ کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک گیرند. آئین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب است. (ماده ۸ قانون پیش فروش آپارتمان)

انتقال سند: پس از پایان کار ساختمانی در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش‌خریدار می‌تواند با ارائه‌ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، مبادرت کند. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان از درجه‌ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

برای پیش فروش آپارتمان چه نکات مهمی را باید بدانیم و چه مراحلی باید به صورت قانونی طی شود؟

- اولین مرحله که اتفاقاً یکی از مهمترین فرایندهای قانونی پیش‌فروش آپارتمان به شمار می‌رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه‌ی فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات می‌کند.

- پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.

- مجوز رسمی دریافت شود. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

- جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود عبارتند از:

مشخصات مالک

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلاً ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

مشخصات و جزئیات آپارتمان

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملاً شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که بر اساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

- تعداد طبقات و واحدها

- شماره طبقه و واحد

- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

- پارکینگ و انباری

- سیستم سرمایش و گرمایش

- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان

- مصالح به کار رفته

- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولاً زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملاً شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده بیش‌ فروش چیست ؟ پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

مزایای وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان

وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان مزایایی دارد که عبارتند از:

- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.

- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.

- وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.

- در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.

- در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.

قوانین و مقررات پیش فروش/خرید آپارتمان چیست؟ + نمونه قرارداد

پیش فروش آپارتمان برای قشر قابل توجهی از مردم، فرصت مناسبی از لحاظ اقتصادی به حساب می‌آید. اما چنین فرصتی حامل خطرات حقوقی زیادی نیز هست که باید به آن توجه داشت. به همین منظور و برای پیشگیری از خطرات مذکور، نیاز است تا قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان بررسی شود.

در این مطلب به قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان اشاره می‌کنیم و نکات حقوقی مهم این حوزه را بررسی می‌کنیم.

با ما همراه باشید.

• 1) منظور از پیش فر‌وش آپارتمان چیست؟
• 2) پیش فرو‌ش آپارتمان چه مزایا و معایبی دارد؟
• 3) قوانین و مقررات پیش فر‌وش آپارتمان چیست؟
• 4) قرارداد پیش فر‌وش آپارتمان چه تعریفی دارد؟
• 5) قرارداد پیش فروش آپار‌تمان چه نکاتی دارد؟
• 6) تنظیم قرارداد پیش فر‌وش چه مدارکی لازم دارد؟
• 7) قوانین و مقرر‌ات پیش فر‌وش آپارتمان هنگام عدم تحویل آپارتمان چیست؟
• 8) درباره قوانین و مقرر‌ات پیش فروش آپارتمان نیاز به راهنمایی دارید؟

منظور از پیش فر‌وش آپارتمان چیست؟

پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان، اصطلاحی است که در حوزه قراردادهای عمرانی و خرید و فروش املاک رواج زیادی دارد.

پیش فروش آپارتمان یا پیش خرید آپارتمان به زبان ساده، به معنای خرید و فروش آپارتمان پیش از موعد ساخت کامل آن است. منظور از ساخت کامل نیز زمانی است که یک ملک یا آپارتمان قابل سکونت شود.

تا حدودی می‌توان پیش فروش آپارتمان را قراردادهای آتی نیز مقایسه کرد.

پیش فرو‌ش آپارتمان چه مزایا و معایبی دارد؟

پیش از ورود به بحث قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان نگاهی به برخی مزایای پیش فروش و پیش خرید آپارتمان می‌اندازیم:

مزایای پیش خرید آپارتمان

– به طور کلی، قیمت مورد نظر برای انجام معامله پیش فروش آپارتمان، از حالت عادی پایین‌تر است و در صورتی که معامله به درستی انجام شود، خریدار می‌تواند سود زیادی کسب کند.

– پیش فروش آپارتمان به خریدار آزادی عمل خاصی در طراحی نقشه خانه و افزایش امکانات و… می‌دهد.

– امکان نظارت کامل خریدار بر مراحل اولیه ساخت تا مراحل نهایی ساختمان وجود دارد.

معایب پیش خرید آپارتمان

– امکان بروز مشکلات حقوقی و مالی و نیمه‌کاره ماندن ساخت آپارتمان

– امکان وقوع جرایمی مانند کلاهبرداری و واگذاری آپارتمان به چند نفر

در ادامه برای بررسی قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان به سراغ قانون مرتبط با این حوزه می‌رویم و مهم‌ترین نکات قراردادی و چالش‌های حقوقی پیش خرید آپارتمان را بر اساس قانون مذکور بررسی می‌کنیم.

قوانین و مقررات پیش فر‌وش آپارتمان چیست؟

برای انجام پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان، اطلاع و آگاهی از قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان اهمیت زیادی دارد.

مهمترین سند در حوزه قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان، قانون پیش فروش ساختمان است که در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسیده است.

این قانون در ۲۵ ماده تدوین شده است و مهم‌ترین نکات مربوط به پیش فروش آپارتمان و پش خرید آپارتمان را تصریح کرده است.

در ادامه به مهم‌ترین نکات این قانون و به طور کلی قوانین و مقررات پیش خرید آپارتمان می‌پردازیم.

قرارداد پیش فر‌وش آپارتمان چه تعریفی دارد؟

مطابق قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

قرارداد پیش فروش آپار‌تمان چه نکاتی دارد؟

یکی دیگر از مواردی که در قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان باید به آن توجه داشت، گنجاندن بندها و نکات خاص قانونی در قرارداد پیش فروش آپارتمان است.

در ادامه مطابق قوانین و مقررات پیش خرید آپارتمان، بندهای مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان را ذکر می‌کنیم:

– مشخصات طرفین قرارداد پیش فروش آپارتمان

– پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

– اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مانند تعداد اتاق‌ها، طبقات، پارکینگ، انباری و…

– مشخصات فنی آپارتمان مانند کاربری، زیربنا، نما، مصالح، سیستم‌ گرمایش و سرمایش و…

– مبلغ قرارداد (بهای آپارتمان) و تعداد اقساط

– زمان تحویل آپارتمان

– تعهدات طرفین قرارداد پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فر‌وش چه مدارکی لازم دارد؟

یکی دیگر از موضوعات حائز اهمیت در قوانین و مقر‌رات پیش فروش ساختمان مدارکی است که برای پیش خرید آپارتمان باید فراهم شود.

– سند رسمی مالکیت یا اجاره

– پروانه ساخت ساختمان

– تاییدیه مهندس ناظر

– پاسخ استعلامات اداره ثبت اسناد و املاک

قوانین و مقرر‌ات پیش فر‌وش آپارتمان هنگام عدم تحویل آپارتمان چیست؟

یکی از سوالات رایج در قوانین و مقررات پیش خرید آپارتمان این است که اگر فروشنده آپارتمان پیش خرید شده را در مهلت مقرر تحویل نداد، چه می‌شود؟

در پاسخ باید گفت در چنین حالتی مطابق ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، فروشنده باید مبلغی تحت عنوان جریمه تاخیر یا خسارت تاخیر بپردازد.

چنانچه برخی از امکانات آپارتمان، نظیر پارکینگ یا انباری‌ها نیز در تاریخ تحویل، آماده بهره‌برداری نباشند هم فروشنده باید مبلغی معادل اجرت‌المثل استفاده از امکانات مذکور را به خریدار بپردازد.

درباره قوانین و مقرر‌ات پیش فروش آپارتمان نیاز به راهنمایی دارید؟

در این مطلب سعی شد تا مهم‌ترین قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان بررسی شود و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، نکات برجسته تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مرور شود.

با این حال فراموش نکنید که قوانین و مقررات پیش فروش آپارتمان حاوی نکات متعددی هستند که هنگام تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان باید کاملا به آنها احاطه داشت.

ما در وینداد با داشتن تیمی از وکلای دادگستری و مشاوران حقوقی حوزه پیمانکاری ساختمان، قادر هستیم تا مشاوره حقوقی موثر در این زمینه به شما ارائه کنیم و یا در تنظیم و بررسی قراردادهای پیش فروش ساختمان در کنار شما باشیم.

قانون پیش فروش آپارتمان چیست و فسخ قرارداد پیش فروش تحت چه شرایطی امکان دارد؟

با توجه به رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم یکی از روش های محبوب خرید و فروش املاک پیش فروش مسکن است. هرچند این روش برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد. اما در این بین باید به موضوع فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و ملک و ساختمان توجه کرد.

در این مقاله توضیحاتی در مورد فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و روش های کلاهبرداری در پیش فروش ملک و ساختمان گفته شده است. با کلیک روی هر یک از عناوین زیر به طور مستقیم به بخش مربوطه هدایت می شوید:

قانون پیش فروش آپارتمان

شروع فرآیند معامله پیش فروش مسکن بر اساس قانون تصویب شده توسط مجلس شورای اسلامی به این گونه است که پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از واحد ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر واحد به طور دقیق اشاره شده است.

در مرحله بعد فروشنده اقدام به اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع قانونی می‌کند و پس از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند. طبق قانون، تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.

وظیفه مشاوران املاک در این قانون انجام مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است. پس از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارجاع داده می‌شوند.

طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم قرارداد و رد و بدل ثمن معامله نمایند زیرا شرایط صحت معامله در آن زیر سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد طبق قانون جرم محسوب می‌شود.

از سوی دیگر در قانون تصویب شده ضمانت اجرایی خوبی نیز در نظر گرفته شده است تا خریدار و فروشنده، معامله‌ی کاملی داشته باشند.

زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود. گفتنی است اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا مجوز انتشار آگهی مبادرات به انجام پیش فروش و دریافت ثمن معامله کند طبق قانون وضع شده از سه ماه تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی جریمه خواهد شد.

اعتبار قرارداد پیش فروش آپارتمان

برای پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در ماده دو قانون پیش فروش مسکن آمده است که باید حداقل موارد زیر تصریح شود تا اعتبار قرارداد تضمین بیش‌ فروش چیست ؟ شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:

1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
2. ‌پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
3. اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
4. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است؛
5. بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت(ثمن معامله)؛
6. شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
7. ‌زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
8. ‌تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
9. ‌تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
10. معرفی داوران؛
11. ‌احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون.

برای مطالعه کامل ماده های قانون پیش‌فروش ساختمان، شرایط صحت معامله، اعتبار قرارداد و پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن اینجا را کلیک نمایید.

برای قرارداد پیش فروش مسکن در قانون، سه نوع جرم در نظر گرفته ‌شده است که شامل موارد زیر است:

• پیش فروش بدون تنظیم قرارداد رسمی
• پیش فروش بدون اخذ مجوزهای لازم
• درج یا انتشار آگهی پیش فروش بدون مجوز و اخذ استعلام

دعاوی پیش فروش آپارتمان

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.

در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 10 درصد قیمت کل پرداخت شود.

مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

این مسئله را نمی‌توان در زمره ی کلاهبرداری پیش فروش مسکن محسوب کرد. عمل نکردن به تعهدات امکان دارد از سوی هر دو طرف معامله صورت پذیرد.

به طور مثال خریدار بعد از پرداخت ثمن معامله، قسط‌های خود را دیر پرداخت کند و یا پرداخت نکند و از طرفی فروشنده بعد از دریافت ثمن معامله بر سر قول خود در مورد زمان تحویل نماند یا یکی از بندهای مورد توافق را نقض کرده باشد و شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد.

اگر معامله در دفاتر رسمی انجام پذیرد قانون گذار تمامی این شبهات را در نظر گرفته و با مراجعه به قرارداد می توان به راحتی مسئله مورد اختلاف را حل نمود و پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.

بهترین روش توصیه شده در این شرایط برای ماندگاری اعتبار قرارداد، ایجاد سازش میان دو طرف است. معمولا مشاور املاک یا فردی به عنوان داور در قرارداد معرفی می شود که با کمک این شخص می‌توان راه مذاکره و توافق را پیش برد تا ضمن به توافق رسیدن طرفین، اعتبار قراردارد نیز حفظ شود.

اگر توافق صورت نپذیرفت می‌توان با توجه به قرارداد و استناد به آن، طرح دعوا نمود و شکایت خود را در مراجع قانونی و قضایی ثبت و پیگیری کرد. نقش قرارداد کامل و قانونی در این موارد کاملا پر رنگ است و اگر دو طرف به درستی معامله کرده باشند، فرد بازنده باید از طریق پرداخت خسارت قانونی، رأی دادگاه را اجرا کند و جبران مال نماید.

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله‌ی اول پیش‌فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.

اگر میزان اختلاف مساحت تا 5 باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از 5 متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.

در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارات وارده به پیش‌خریدار را جبران کرده یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.

در همین رابطه بخوانید:

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

در بالا اشاره شد پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های بسیار زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آن‌ها به همراه دارد. از آنجایی که مورد معامله قابل رویت نیست باید نکات بیشتری را در این نوع خرید و فروش مورد ارزیابی قرار گیرد که کلاهبرداری در پیش بیش‌ فروش چیست ؟ بیش‌ فروش چیست ؟ فروش مسکن صورت نپذیرد تا کار به دعوای حقوقی نرسد.

پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های بسیار زیادی شده است. مراجع قضایی در گزارش‌های متعدد خود در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی داده است و سعی بر این دارد تا با روشن کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.

دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مسئول ثبت قرارداد پیش فروش ملک هستند؛ اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می توان ثمن معامله را جابجا کرد. اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی خارج از دفاتر یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد، نظارت بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.

کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی کشور معاملات غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه دارای اعتبار قرارداد بوده و در محاکم قضایی نیز قابل استناد است تا از این راه سوء استفاده کرده و ضمن دریافت ثمن معامله، خانه های خود را به چند نفر بفروشند و به همین راحتی کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت می‌پذیرد.

فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در اختیار خریدار قرار می‌دهد تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی بررسی های لازم شرایط صحت معامله را انجام می‌دهد. اما خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد.

چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد کاهش می‌یابد و فروشنده یک ملک را به چند نفر دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد.

قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر می باشد. تا زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از کشور خارج شده است.

در همین رابطه بخوانید:

روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

• در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده، اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای طرفین شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
• در گزارش دیگری آمده است که در منطقه گیشا تهران با وجود صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و مبلغلی بالغ بر 80 میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوء استفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.
• طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با روش خاص خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان تا 8 نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است. مالباختگان در مراجه قضایی در تلاش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.
• از دیگر روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد. باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد. بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن متعلق به سایر افراد می کنند، بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است هنگام پیش فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع کلاهبرداری صورت نپذیرد.

راهکارهای قانونی برای مواجه با کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری شکایت از فرد در نزد دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.

درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است به یک وکیل دادگستری مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید و تا جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا شکایت را نیز به وکلا واگذار کنید تا ضمن تخصصی شدن نحوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و هزینه خود نیز پیشگیری کرده باشید و مطمئن شوید پرداخت خسارت قانونی انجام می‌شود.

چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، بعد از یک اشتباه دیگر فرصت جبران وجود نخواهد داشت و ممکن است به دلیل نا آگاهی از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت خسارت قانونی مشمول شما نشود.

نحوه شکایت از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که مورد کلاهبرداری واقع شده است، باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی پس از تنظیم شکایت کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید با طرح شکایت در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد.

پرونده برای تعدادی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم ارجاع داده می‌شود. در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت خسارت قانونی را از آن طریق پی گرفت.

کلانتری با توجه به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد. بعد از ارجاع پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود.

بازپرس پرونده در ابتدا شاکی پرونده را احضار و در مورد شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی شکایت دارد و دلایل خود را ارائه نماید که در اینجا قاضی با صلاحدید و بررسی دلایل و مدارک، متهم را احضار می‌نماید. در صورت اثبات جرم می‌توان درخواست پرداخت خسارت قانونی کرد.

در همین رابطه بخوانید:

جرم پیش فروش آپارتمان بدون تنظیم سند رسمی

بر اساس ماده ۱۸ آیین نامه پیش فروش ساختمان، اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و اگر فردی تخلفی در این زمینه داشته باشد مطابق قانون با وی برخورد قانونی خواهد شد.

بر این اساس اگر فردی بدون اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی که بر اساس آیین نامه مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش تعیین شده اقدام به پیش فروش ملک یا املاک خود کند به حبس از ۹۱ روز تا یک سال‌ یا جزای نقدی ۲ تا ۴۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شود.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

فسخ قرارداد موضوعی حقوقی پیچیده‌ای است. در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش ساختمان قید شده است، در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .

برای نمونه در قانون مدنی، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد ، گاهی فروشنده حق فسخ دارد (مواد 355 ،384 و 385 قانون مدنی).

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت بیش‌ فروش چیست ؟ ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد، در این صورت قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.

چنانچه این مقدار تا 5 درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد پیش فروش خرید ملک

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک بستگی به قراردای که که بین دو طرف بسته شده است بستگی دارد. اینکه چه شرایطی حکم فرما باشد یه روز عقد قرارداد و بندهایی که به توافق رسیده اید بستگی دارد.بیش‌ فروش چیست ؟

دادخواست و نمونه دادخواست فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان

۲. در حالی که اکنون کاشف به عمل آمده که ملک مورد معامله در مالکیت رسمی شخصی به نام ………. می باشد که این مهم با استعلام وضعیت ثبتی ملک معلوم می گردد.

۳. با عنایت به این مراتب و چون طبق ماده ۳۶۵ قانون مدنی ، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و فروشنده (خوانده) از مالک رسمی اجازه فروش نداشته است و از طرفی از ناحیه مالک رسمی فعل یا قولی که دلالت بر تنفیذ و اجاره معامله فضولی انجام شده داشته باشد ، صادر نشده است.

منظور از پیش فروش یا پیش خرید چیست؟

به گزارش الفباخبر ، پیش فروش یا پیش خرید، همانطور که از نامش مشخص است، به معنی به فروش رساندن و یا خرید کردن پیش از آماده سازی کامل می‌‌باشد. این امر در زمینه معاملات ملکی بسیار صورت می‌گیرد. در واقع پیش فروش در زمینه معاملات ملکی و آپارتمان‌ها یعنی، به فروش رساندن ملک پیش از تجهیز شدن و قابل سکونت شدن آن.

بیشتر بخوانید:

قیمت خانه در ۲۲ منطقه تهران تغییر کرد

قیمت خانه امروز 11 تیر | ارزان ترین و گران ترین خانه های تهران

بررسی قیمت خانه در تهران

پیش فروش یا پیش خرید، همانطور که از نامش مشخص است، به معنی به فروش رساندن و یا خرید کردن پیش از آماده سازی کامل می‌‌باشد. این امر در زمینه معاملات ملکی بسیار صورت می‌گیرد. در واقع پیش فروش در زمینه معاملات ملکی و آپارتمان‌ها یعنی، به فروش رساندن ملک پیش از تجهیز شدن و قابل سکونت شدن آن.

پیش فروش آپارتمان‌های لاکچری

کسانی که قصد پیش خرید آپارتمان‌های لاکچری را دارند، باید پیش از اقدام به خرید به یک سری از نکات مهم توجه ویژه داشته باشند. در سالهای اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان‌ها و در کنار این مسئله کاهش قدرت خرید مشتریان ملک‌، پیش فروش آپارتمان‌های لاکچری و در کل ملک رونق چشمگیری داشته است.

همراه با افزایش این مدل خرید و فروش، دعواهای حقوقی مربوط به این امور هم افزایش یافته است. به همین علت باید با شرکت‌های معتبر در این زمینه همکاری کنید تا به مشکلات حقوقی بر نخورید.

مزایای پیش خرید آپارتمان‌های لاکچری برای خریدار

از آنجایی که ملک هنوز آماده نشده است و قابل سکونت نمی‌باشد، قطعا هزینه‌ای که باید پرداخت شود کمتر می‌باشد. خریدار می‌تواند بعد از تکمیل، ملک خود را به قیمت بالاتری به فروش برساند و سود ببرد.

در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار ملزم است که مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین بپردازد. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت، پرداخت می‌شود. در نتیجه خرید برای خریدار آسان‌تر می‌شود.

زمانی که ملک پیش خرید می‌شود، از آنجایی که تجهیزات آن کامل نشده است، خریدار می‌تواند ملک را براساس سلیقه خود طراحی کند و تجهیزات آن را بر اساس خواسته خود خریداری کند.

در آپارتمان‌های کامل شده، تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در ملک پیش خرید شده، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

نکات ضروری در هنگام پیش خرید آپارتمان

در یک قرار داد پیش فروش تمامی نکات زیر باید به صراحت بیان شوند:

اسم ومشخصات طرفین قرارداد

پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع آپارتمان

امکانات واحد آپارتمانی و اوصاف آن مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، متراژ انباری و داشتن یا نداشتن پارکینگ

ویژگی‌ها و اوصاف معماری ساختمانی که، واحد در آن ساخته می‌شود؛ مثل موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی در ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی و بخش‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت‌گذاری ملک موثر است.

تعداد اقساط و نحوه پرداخت

شماره قبوض اقساطی برای بها

زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده

تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای

تعیین تکلیف بیش‌ فروش چیست ؟ در رابطه با تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

سند رسمی و انتقال سند

پیش فروش آپارتمان در فردیس توسط کروه ساختمان سازی ماکان هم اکنون در حال انجام است. شما می توانید با رعایت تمامی نکات حقوقی؛ با خیال راحت اقدام به پیش خرید برج های دو قولو مهر و ماه نمایید.

نکات حقوقی در هنگام پیش خرید

از جمله نکات حقوقی که در هنگام پیش خرید آپارتمان‌های لاکچری باید مدنظر قرار بیش‌ فروش چیست ؟ دهیم، به موارد زیر می‌توان اشاره کرد:

بررسی وقف نبودن ملک

بررسی موضوع ارثی بودن و یا نبودن ملک

بررسی سند‌های رسمی ملکی

بررسی توقیف نبودن ملک

بررسی طرح های عمرانی شهری

از آخرین وضعیت ملک آگاهی کامل وجود دشته باشد

این موضوع را در نظر داشته باشید که اگر از یک مجموعه معتبر اقدام به پیش خرید ملک نکنید، به احتمال زیاد با یکی از مشکلات زیر مواجهه می‌شوید:

پیش فروش از سوی شخص غیر مجاز

پیش فروش واحد غیر

پیش فروش در زمان و یا تعداد غیر مجاز

پیش فروش با سند جعلی

تحویل ناقص ساختمان

برای اینکه با این مشکلات مواجهه نشوید، مجموعه ساختمان سازی ماکان، معتبرترین مرکز ساخت و ساز به شما کمک می‌کند. در صورت تمایل به همکاری با ما، از طریق شماره‌های درج شده در انتهای صفحه با ما در تماس باشید.

مجموعه ساختمانی ماکان

این مجموعه که بهترین گروه ساختمان سازی محسوب می‌شود، علاوه بر اینکه در زمینه طراحی و ساخت ملک ارائه خدمت می‌کند، در زمینه پیش فروش آپارتمان‌های لاکچری فعالیت می‌کند و می‌تواند بهترین شرایط را برای پیش خرید ملک برای شما فراهم کند. تمام کارشناسان این مجموعه از متخصص‌ترین اشخاص در این امر انتخاب شده‌اند و در کنار هم یک تیم کاملا حرفه‌ای را تشکیل داده اند.

تماس با ما

در صورت تمایل به برقراری ارتباط با مجموعه ماکان، شما عزیزان هم می‌توانید به صورت حضوری و هم به صورت غیر حضوری اقدام نمایید.

نشانی مجموعه: فردیس، بلوار بیات غربی، ابتدای بلوار ۴۴ متری امام خمینی، روبروی پارک تندرستی، خیابان رجایی غربی

تفاوت فروش و پیش فروش آپارتمان چیست؟

به گزارش معاونت فرهنگی قوه قضاییه، بدنبال گسترش روز افزون تخلفات و جرایم در حوزه پیش‌فروش واحد های مسکونی و با توجه به لزوم جلوگیری از تضییع حقوق پیش‌خریداران و در راستای کاهش وقوع برخی جرایم از جمله کلاهبرداری و به منظور وضع مقررات پیشگیرانه، قانونی به تصویب رسیده تا موجبات اطمینان خاطر مردم را فراهم نماید.
در چند دهه گذشته خرید و فروش آپارتمان یكی از شایع ترین اقسام معاملات بوده، و همین پدیده سبب شده كه قانونگذار در سال 1343 به وضع قانون تملك آپارتمان ها مبادرت ورزد. این قانون که در واقع همزمان با تولد آپارتمان نشینی تدوین یافت بیشتر ناظر به مواردی است که هنگام خرید و فروش، مورد معامله ساخته شده تحویل مشتری می شود.
لیکن معاملات پیش خرید آپارتمان ها مربوط به بناهایی است كه هنوز ساخته نشده و بناست در آینده ساخته شود، و لذا احکام مربوط به قرارداد های راجع به آن از ویژگی های خاصی برخوردار می باشد. در فرض معاملات پیش خرید آپارتمان ها، فروشنده متعهد به ساخت و ساز آن و معمولاً خریدار به طور اقساط ثمن مورد معامله را با احداث تدریجی ساختمان به فروشنده می پردازد. البته به موجب مباحث در پیش رو، نقشه و ماكت ساختمان در قرارداد معین و فروشنده هم متعهد می شود كه بر اساس آن واحد مربوطه را ظرف مدت معین ساخته و تحویل دهد.
لازم به ذكر است گاهی فروشنده یا فروشندگان آپارتمان های ساخته نشده در ابتدا مالك قطعات زمین یا عرصه هستند و گاه ابتدا مالك زمین نبوده، بلكه زمین را از مالك آن خریداری می كنند و خود به عنوان سازنده اقدام به ساخت آپارتمان در زمین مزبور می نمایند. فرض دیگر این است که در قالب قرارداد مشارکت مدنی، صاحب ملک یا سازنده (که در اینجا پیمانکار نامیده می شود) بنا به توافق سهم خود را در قالب پیش فروش به متقاضیان مسکن واگذار می نماید.
بنابراین مهمترین مسأله ای كه در باب فروش آنها مطرح می گردد توصیف حقوقی این نوع قراردادهاست كه با توجه به اینكه در هنگام قرارداد هنوز آپارتمانی موجود نیست و یا ساخته نشده، قرارداد مزبور چه ماهیتی دارد که اجمالاً باید گفت که متعلق هر قراردادی یا حق عینی است یا دینی، و از آنجایی که این نوع قراردادها خرید و فروش واحد های ساخته شده نیست، بلکه تعهد به احداث و واگذاری در آینده است، بنابراین یک حق دینی برای ذینفع بوجود می آورد.