بررسی اثر وضع مالیات بر نرخ سود سپردههای بانکی بر متغیرهای اقتصادی – امنیتی و ارائه راهکارهای مرتبط با آن جهت تحقق سیاست‌های کلی اقتصاد مقاومتی
مبحث وضع مالیات بر نرخ سود سپردههای بانکی به یکی از مباحث نوین در بین اقتصاددانان و سیاستمداران تبدیل شده است. در این راستا هدف از مطالعه حاضر بررسی اثرات وضع مالیات بر نرخ سود سپردههای بانکی بر متغیرهای اقتصادی- امنیتی و نحوه اثر آن بر تولید ناخالص داخلی (به‌عنوان یکی از عوامل ارتقای اقتصاد مقاومتی) با استفاده از رویکرد غیرخطی خودرگرسیون با وقفههای توزیعی طی سالهای 1395-1360 است. نتایج حاصل از رویکرد غیرخطی خودرگرسیون با وقفههای توزیعی نشانگر آن است شوک‌های مثبت و منفی نرخ سود موجب افزایش تولید ناخالص داخلی شده است. همچنین شوک مثبت و منفی نرخ سود به ترتیب موجب کاهش و افزایش درآمد مالیاتی شده است. نهایتاً ورود و خروج سرمایه در اثر اعمال مالیات بر نرخ سود روند کاهشی به خود گرفته است.
کلیدواژهها
- مالیات بر نرخ سود سپرده
- تولید ناخالص داخلی
- بازارهای موازی
- رویکرد غیرخطی خودرگرسیون با وقفه های توزیعی
20.1001.1.25382454.1398.4.11.4.3
عنوان مقاله [English]
An examination of effect of taxation on interest rate deposits bank on economic-security variables and providing sustainable solutions to implementation the fulfillment of the overall Resistive Economy policy
نویسندگان [English]
- Behzad Salmani 1
- Saber Khodaverdi Zadeh 2
Recently, the debate on taxing interest rates on bank deposits has become one of the new topics of debate among economists and politicians. In this regard, the purpose of this study was to investigate the effects of taxation on bank deposit interest rate on economic-security variables and its effect on GDP (as one of the factors promoting resistive economy) by using nonlinear autoregressive approach with distributed lag. During the years 1981-2016. The results of the nonlinear autoregressive approach with distributive lags show that positive and negative shocks to profit rates have increased GDP. The positive and negative shocks to interest rates have led to a decrease and an increase in tax revenue, respectively. Finally, capital inflows and outflows have been declining as a result of taxation on interest rates.
بررسی سمت و سوی بازار اجاره مسکن با توجه به تحولات بازارهای موازی
بر اساس رخدادهای ثبت‌شده در دوره‌های مختلف تصدی‌گری دولت‌ها، سالهای پایانی دوره دوم با شعار افزایش اشتغال از طریق افزایش نقدینگی و تورم حاصل شده است. تورم در ایران سرچشمه کلیه آسیب‌ها و عدم تعادل‌های بازارهای مختلف بوده است. در بخش تولید، تورم موجب افزایش انگیزه عرضه کالا، افزایش واردات ماشین‌آلات و مواد اولیه و افزایش ارز می‌شود، در بازار پول، تورم موجب افزایش مطالبات غیرجاری و دارایی‌های سوخت‌شده بانک‌ها شده و از طریق افزایش بهای تمام‌شده بانک‌ها و ریسک نقدینگی، نرخ سود سپرده‌ها را افزایش می‌دهد. در بازار مسکن نیز تورم انتظاری موجب افزایش قیمت مصالح و در نهایت قیمت مسکن می‌شود که این خود سبب افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن است.
به گزارش ملک رادار و به نقل از هفته‌نامه تجارت فردا*، دولت‌ها با اقدام شتابان برای ایجاد اشتغال که به نظر بیشتر به دنبال انتفاع خصوصی هستند تعادل بازارهای مختلف را از طریق برهم زدن روابط بین‌الملل، تزریق نقدینگی به بازار، عدم نظارت دقیق و قاعده‌مند بر نرخ سود سپرده‌ها و برخی تصمیمات محرک، تورم را تشدید می‌کنند به طوری که همه بازارها از این مساله آسیب شدیدی می‌بینند. علی‌ایحال در تحولات بازارهای مختلف ارز، طلا، پول، سرمایه و مسکن، بازار اجاره مسکن به صورت نامحسوس اما با رشد قابل توجهی در حال افزایش بوده است. بر اساس قاعده تسویه بازارها در اقتصاد، تعادل در همه بازارها به یکدیگر وابسته است. بر این اساس شاخص اجاره‌بهای مسکن از تغییرات نقاط تعادل مقدار-قیمت سایر بازارها و به تناسب ارتباطی که دارد متاثر می‌شود.
دلایل مختلفی در افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن وجود دارد که برخی از مهم‌ترین آنها ذیلاً اشاره می‌شود:
با توجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن، محل درآمد برای موجرین محسوب می‌شود لذا بالطبع باید متناسب با رشد تورم افزایش یابد، به عبارتی مالکان برای حفظ قدرت خرید خود نرخ اجاره‌بها را حداقل به میزان تورم انتظاری در طول یک سال آینده تعیین می‌کنند. نمودار ذیل روند رشد اجاره‌بهای مسکن و نرخ تورم را طی ۲۰ سال گذشته نشان می‌دهد. شواهد حاکی از حرکت همسوی این دو شاخص طی زمان است. همواره نرخ تورم محرک اجاره‌بها بوده است، به عبارتی، نرخ اجاره‌بها بر اساس نرخ تورم پیش‌بینی‌شده در یک سال آتی تعیین می‌شود. در سال جاری، طبق آمارهای رسمی و غیررسمی، رشد اجاره‌بها بیش از ۲۰ درصد بوده این در حالی است که نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه سال جاری، ۱ /۸ درصد بوده است.
با توجه به اینکه قراردادها در بازار اجاره مسکن یک‌ساله بسته می‌شود لذا تفاوت نرخ تورم فعلی و رشد اجاره‌بها نشان از تورم احتمالی در سال جاری دارد. به عبارتی پیش‌بینی مالکان از تورم امسال نزدیک به ۲۰ درصد است.
از طرفی با توجه به اصرار بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران بر رعایت نرخ سود سپردههای پایین توسط بانک‌ها، نسبت مبلغ ودیعه به اجاره ماهانه کاهش یافته و مبلغ اجاره نیز بر اساس کاهش ارزش پولی ملی، افزایش یافته است.
نرخ اجاره نسبت به نرخ سود سپرده‌ها، چسبنده رو به پایین است، هنگامی که نرخ سود سپرده‌ها کاهش می‌یابد، نرخ اجاره‌بها افزایش می‌یابد و با افزایش نرخ سود سپرده‌ها، نرخ اجاره‌بها نه‌تنها کاهش نمی‌یابد بلکه متاثر از سایر بازارها، بیشتر می‌شود.
یکی دیگر از عوامل تعیین‌کننده در بازار اجاره مسکن استمرار رکود در بازار مسکن و انباشت خانه‌های خالی و هزینه- فرصت ازدست‌رفته مالکان ساختمان‌ها بوده که موجب شده اجاره‌بها اهرم جبران این هزینه شود. نکته مقابل این موضوع، به افزایش نرخ ارز و افزایش احتمالی تورم و احتمال رونق در آینده نزدیک برمی‌گردد. با توجه به سیگنال‌های دریافتی از تورم انتظاری سال جاری و سال آینده، صاحبان مسکن برای جبران هزینه- فرصت ازدست‌رفته سالهای گذشته ناشی از رکود، زمان فروش را به آینده موکول کرده و بالطبع قدرت چانه‌زنی بیشتری پیدا کرده‌اند. از طرفی سازندگان مسکن نیز به دلیل رونق آتی این بخش، انگیزه ساخت‌وساز پیدا کرده که همین امر نیز موجب افزایش تقاضای مصالح و افزایش نسبی قیمت مسکن در آینده شده است.
در بازار ارز نیز نرخ رشد ارز حادث‌شده در اوایل سال جاری جهش قابل ملاحظه‌ای در قیمت‌های عمومی داشته است، هرچند آمارهای بانک مرکزی دلالت بر نرخ تورم زیر ۱۰ درصد دارد اما در واقع تورم موجود بیش از ۳۰ درصد در بازارها رخ داده است. رشد نرخ ارز به واسطه افزایش ارزش مصالح و ارزش بنا، ارزش واحدهای ساختمانی را افزایش داده و به تناسب بر اساس رشد ارزش دارایی، بر اجاره‌بها تاثیر افزایشی داشته است.
شوک افزایشی در قیمت دلار به دلیل افزایش انگیزه صادرات موجب روانه شدن ارز به سمت تولید شده و اثر عکس و رو به پایین بر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت دارد و موجب کاهش قیمت مسکن می‌شود. اما در مقابل، آربیتراژهای موجود در بازارها، موجب تشدید قیمت ارز شده – همان‌طور که در بازار سیاه دلار در حال حاضر مشاهده می‌شود قیمت دلار حداقل ۴۰ درصد گران‌تر از نرخ مصوب بانک مرکزی است- همین موضوع جهش قابل ملاحظه قیمت مسکن ناشی از ارز را در آینده خواهد داشت. به عبارتی، در بلندمدت افزایش نرخ ارز، شاخص قیمت مسکن را با خود همسو کرده و رشد جهشی قیمت را به این بازار برخواهد گرداند.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب
سرمایه گذاری از دیرباز یکی از راه‌های افزایش میزان ثروت و درآمد بوده است. در کشوری مثل ایران که متأسفانه نرخ تورم بسیار بالاست، برای حفظ سرمایه و از دست ندادن آن، سرمایه گذاری یکی از بهترین کارهایی است که می‌توان انجام داد. حوزه‌ها و زمینه‌های مختلفی برای سرمایه گذاری وجود دارد. اما یکی از کم خطرترین و امن‌ترین روش‌ها، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. در دو دهۀ گذشته قیمت ملک در ایران به صورت نجومی افزایش یافته است. بنابراین کسانی که سرمایه گذاری در بازار ملک را زودتر شروع کرده بودند، به سودهای کلانی رسیدند. به طور کلی میزان رشد در بازار ملک و املاک همیشه نسبت به بازارهای دیگر بیشتر بوده است. یکی از مهم‌ترین مزایای بازار مسکن نیز نوسان کمتر آن نسبت به بازارهای سرمایه گذاری دیگر است.
در این مقاله قصد داریم به انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن اشاره کنیم. در ادامه نیز مزایا و معایب سرمایه گذاری در این بازار را بررسی می‌کنیم و به چند سؤال پرتکرار پاسخ خواهیم داد.
فهرست سر تیتر مطالب در مقاله: سرمایه گذاری در بازار مسکن؛ بررسی انواع، مزایا و معایب
مفهوم سرمایه گذاری چیست؟
بسیاری از ما بخش مهمی از زمان خود را به یافتن یک بازار مناسب برای سرمایه گذاری اختصاص می‌دهیم. اما پیش از این کار باید بدانیم که مفهوم کلی اصطلاح سرمایه گذاری چیست؟ به بیان ساده، سرمایه گذاری به خرید کالا یا دارایی‌هایی گفته می‌شود که خریدار به افزایش قیمت آنها در آیندۀ نزدیک یا دور امیدوار و گاهی مطمئن است. بنابراین شما در زمان خرید معمولاً به کالای مورد نظر نیازی ندارید. اما آن را می‌خرید، چون براساس تحلیل و بررسی به این نتیجه رسیده‌اید که به مرور زمان قیمت و ارزش آن کالا افزایش می‌یابد و شما سود خواهید کرد.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز دقیقاً با هدف رسیدن به سود در آینده انجام می‌شود. توجه داشته باشید که برای سرمایه گذاری در حوزۀ ملک و املاک، نیاز به دانش و آگاهی دارید. در غیر این صورت نه تنها سود نخواهید کرد، بلکه ممکن است ضرر کنید و تمام دارایی خود را نیز از دست بدهید.
بازار مسکن چه ویژگی‌هایی دارد؟
بازار مسکن جزو بازارهایی است که در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه گذاری، ثبات بیشتری دارد. رشد یا کاهش قیمت در آن در طول زمان و با توجه به عوامل و پارامترهای مختلف ایجاد می‌شود. البته برخلاف تصور بعضی افراد، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن همیشه هم سودده نیست و ممکن است مثل هر بازار دیگری، ضرر و زیان نیز در آن وجود داشته باشد. اما این مسئله قابل انکار نیست که به جز چند برهۀ کوتاه، بازار مسکن در اغلب اوقات رو به رشد و مثبت بوده است. همین مسئله نیز موجب می‌شود ریسک سرمایه‌گذاری در این بازار در مقایسه با بازارهای دیگر مثل بورس و طلا، کمتر باشد.
| بیشتر بخوانید: برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ |
چه عواملی بر نوسان قیمت در بازار مسکن تأثیر می‌گذارد؟
عوامل زیادی بر روی نوسان قیمت‌های بازار مسکن تأثیر می‌گذارند، اما بعضی از این عوامل مهم‌تر و تأثیرگذارتر هستند. ما در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.
عوامل زیادی بر روی نوسان قیمت‌های بازار مسکن تأثیر می‌گذارند، اما بعضی از این عوامل مهم‌تر و تأثیرگذارتر هستند. ما در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین عوامل نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.
قیمت ارز
نوسان قیمت ارز در داخل کشور و عدم ثبات آن، یکی از مهم‌ترین عواملی است که تأثیر زیاد و مستقیمی روی نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن می‌گذارد.
قیمت طلا
افزایش یا کاهش قیمت طلا نیز می‌تواند روی نوسان قیمت‌های بازار مسکن اثرگذار باشد.
رشد یا کاهش میزان عرضه و تقاضا
ممکن است گاهی میزان تقاضا برای خرید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن زیاد باشد. بعضی وقت‌ها نیز تقاضای سرمایه گذاری در این بازار به دلایل مختلف کم است. کاهش یا افزایش میزان تقاضا، تأثیر مستقیمی روی نوسان قیمت‌ها در بازار مسکن خواهد گذاشت.
بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه زمانی است؟
فعالان حوزۀ مسکن به خوبی می‌دانند که نمودار قیمت مسکن در ایران، بازه‌ای حدوداً چهار ساله دارد. اما این جمله به چه مفهوم است؟ معمولاً بعد از یک بازۀ چهار سالۀ رکود در بازار مسکن، قیمت‌ها به‌صورت ناگهانی جهش و افزایش خواهند داشت. در ابتدای این دوره‌های چهار ساله، قیمت‌ها با شیب بسیار کمی در حال افزایش خواهند بود. بعد از گذشت دو سال، قیمت‌ها در این بازار به ثبات نسبی می‌رسند و پس از آن افزایش خواهند یافت. برای اینکه بدانید هم اکنون در چه دوره‌ای از بازۀ چهار ساله هستیم، بهترین راه مشورت با متخصصان و فعالان حوزۀ مسکن است.
| بیشتر بخوانید: دسترسی به اطلاعات تماس با بهترین مشاوران املاک در شهر خودتان |
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه اصولی دارد؟
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و املاک نیز مثل هر بازار دیگری اصول و شیوه‌های خود را دارد. اگر با این اصول و تکنیک‌ها آشنا باشید، می‌توانید بهترین و پرسودترین سرمایه‌گذاری را بکنید. ما در ادامه به مهم‌ترین و اصلی‌ترین اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن اشاره خواهیم کرد.
تحلیل درست و منطقی
مهم‌ترین اصل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تحلیل قیمت‌ها در بازۀ زمانی است. به عبارت بهتر شما باید پیش از سرمایه گذاری بدانید که قیمت‌ها در چه وضعیتی قرار دارند و فاصله‌شان از آغاز جهش یا رکود چقدر است.
تحقیق و بررسی
شما در این مرحله باید دربارۀ محله و موقعیت مکانی مناسب برای خرید ملک و سرمایه گذاری تحقیق کنید.
کم کردن هزینه‌های جانبی
در بازارهای دیگر سرمایه گذاری مثل بورس و طلا، هزینه‌های جانبی چندانی وجود ندارد. اما بررسی بازارهای موازی در بازار مسکن باید هزینه‌هایی برای مالیات، کمیسیون‌ها، عوارض و… پرداخت. شما باید سعی کنید تا جایی که امکان دارد، این هزینه‌ها را مدیریت و کم کنید.
سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چه انواعی دارد؟
انواع مختلفی از شیوه‌های سرمایه گذاری در بازار املاک وجود دارد که مهم‌ترینشان عبارتند از:
سرمایه گذاری در حوزۀ املاک مسکونی
این سرمایه گذاری شامل مواردی مثل خرید خانه و ویلا و اجاره دادن آنها، ساخت و ساز در حوزۀ پروژه‌های مسکونی بزرگ یا کوچک، ساخت شهرک‌های مسکونی و ویلاهای شهرکی و… می‌شود.
| بیشتر بخوانید: مالیات بر مسکن چیست و چه انواعی دارد؟ |
سرمایه گذاری در حوزۀ مستغلات تجاری
این بررسی بازارهای موازی مورد مواردی مثل خرید شرکت‌های اداری، دفاتر کار، کارخانه، مغازه، املاک یا کارگاه‌های صنعتی، ساختمان‌های چند واحدی تجاری و… را شامل می‌شود.
سرمایه گذاری در حوزۀ باغ و زمین
در این نوع از سرمایه گذاری، زمین‌های مختلف با اهدافی مثل توسعۀ تجاری، کشاورزی، معدن یا ساخت و سازهای مسکونی خریداری می‌شوند.
مزایای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟
کارشناسان مزایای زیادی برای سرمایه گذاری در حوزۀ املاک را برمی‌شمرند. ما از این میان قصد داریم در ادامه به مهم‌ترین مزایای این نوع از سرمایه‌گذاری اشاره کنیم.
داشتن درآمد از مبالغ اجاره بها
ملکی که شما با هدف سرمایه گذاری می‌خرید، می‌تواند به یک منبع درآمد برایتان تبدیل شود. اگر شما خانه‌تان را اجاره دهید، مبلغ اجاره بهای آن می‌تواند به یک منبع درآمد خوب تبدیل شود.
داشتن درآمد از مبلغ رهن خانه با سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
اگر شما خانۀ خود را به رهن بدهید، با مبلغ حاصل از رهن می‌توانید به صورت مجدد سرمایه‌گذاری کنید. همچنین می‌توانید از پول رهن خانه به عنوان یک منبع درآمد جانبی نیز استفاده کنید.
| بیشتر بخوانید: مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات و آشنایی با انواع آن |
نیاز نداشتن به اطلاعات تخصصی برای سرمایه گذاری
بیشتر بازارهای سرمایه گذاری و به خصوص بورس، برای فعالیت نیاز به دانش و اطلاعات تخصصی دارند. اما این مسئله چندان دربارۀ بازار مسکن و املاک صدق نمی‌کند. البته شما برای سرمایه گذاری در این حوزه هم باید با آگاهی و مشورت با دیگران عمل کنید. اما به صورت کلی، بازار مسکن در مقایسه با بازارهای دیگر، چالش‌های کمتری دارد.
سود کردن در نتیجۀ افزایش تورم
اگر شما یک ملک داشته باشید، تورم موجود در بازار مسکن می‌تواند به نفعتان باشد! زیرا درآمد و سود شما با افزایش قیمت‌ها افزایش چشمگیری خواهد داشت.
کسب سود از طریق نوسازی خانه
اگر شما خانه‌ای را که دارید نوسازی کنید و مثلاً آن را به یک ساختمان چندین طبقه‌ای تبدیل کنید، می‌توانید ارزش ملک خود را بالاتر ببرید. طبیعی است که هرچه ارزش خانۀ شما بیشتر باشد، بیشتر سود خواهید کرد.
ریسک کمتر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
ریسک سرمایه گذاری در بازارهایی مثل طلا یا بورس بسیار زیاد است. به این معنا که ممکن است شما به عنوان سرمایه گذار، در یک بازۀ زمانی نسبتاً کوتاه، نوسان قیمت شدیدی را تجربه کنید. اما شیب نمودار تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن ملایم و نسبتاً معقول است. همین مسئله نیز بازار املاک را به یکی از امن‌ترین بازارها برای سرمایه گذاری تبدیل کرده است.
| بیشتر بخوانید: بازار مسکن، بورس، طلا و ارز و مقایسه آنها در چند سال اخیر |
داشتن امکان تغییر کاربری هنگام سرمایه‌گذاری در بازار مسکن
اگر شما یک خانه داشته باشید، در اغلب مواقع این شانس را دارید که کاربری آن را تغییر دهید. تغییر کاربری ملک نیز معمولاً قیمت آن را افزایش خواهد داشت. مثلاً شما می‌توانید با طی کردن مراحل قانونی، ملک مسکونی خود را به تجاری تغییر کاربری دهید.
| بیشتر بخوانید: تغییر کاربری مسکونی به تجاری، آشنایی با نحوه تبدیل آن |
داشتن حق استفاده از انواع تسهیلات مسکن
شما با سرمایه‌گذاری در حوزۀ مسکن می‌توانید از تسهیلات مختلفی استفاده کنید. این امکانی است که به بازارهای مسکن منحصر می‌شود و در بازارهای دیگر سرمایه گذاری وجود ندارد.
تنوع در حوزه‌ها و شیوه‌های سرمایه گذاری
دست شما در هنگام سرمایه گذاری در بازارهای مربوط به مسکن باز است و انتخاب‌های مختلفی پیش رویتان قرار دارد. شما می‌توانید با خرید زمین و باغ، خانه‌های قدیمی، خانه‌های ویلایی، خرید آپارتمان، خرید املاک اداری، خرید مسکن ملی و مسکن مهر، خرید املاک تجاری و… در این حوزه سرمایه گذاری کنید.
معایب سرمایه‌گذاری در بازار مسکن چیست؟
هر کدام بررسی بازارهای موازی از بازارهای سرمایه گذاری، مزایا و معایب مختلفی دارند. بازاری نیست که بتوان گفت هیچ عیبی ندارد و سراسر حسن است. اما باید بازار مورد نظر خودمان را بعد از بررسی وضعیت خودمان و شرایط بازارهای مختلف انتخاب کنیم. ما در ادامه به بعضی از ضعف‌ها و معایبی که بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد پرداخته‌ایم.
نیاز داشتن به نقدینگی زیاد
سرمایه گذاری در حوزۀ املاک معمولاً به میزان نقدینگی زیادی نیاز دارد. به همین دلیل هم بسیاری از سرمایه گذاران ترجیح می‌دهند وارد بازارهای دیگر شوند. زیرا در بازارهایی مثل طلا و بورس، با مبالغ به مراتب کمتری هم می‌توان سرمایه گذاری کرد.
هزینه‌های مربوط به نگهداری از ملک و استهلاک آن
خانه‌ها به مرور زمان قدیمی می‌شوند و نیاز به نگهداری و تعمیرات دارند. البته شما می‌توانید برای کم کردن این هزینه‌ها، در زمان خرید خانه‌هایی را انتخاب کنید که تازه ساخته شده‌اند. چنین خانه‌هایی معمولاً تا چندین سال به تعمیرات اساسی و هزینه بر نیازی نخواهند داشت.
انجام مراحل اداری و قانونی
برای خرید خانه باید به اداراتی مثل ثبت اسناد، شهرداری، ادارۀ امور مالیات و دارایی و… مراجعه کرد. همچنین باید هزینه‌هایی نیز برای عوارض، مالیات و… پرداخت.
| بیشتر بخوانید: خرید خانه ویلایی در تهران |
سرعت نقد شوندگی کم
اگر شما در بازاری مثل طلا سرمایه گذاری کرده و مثلاً سکه خریده باشید، در صورت نیاز می‌توانید آنها را در طی یک الی چند روز نقد کنید. اما سرمایه گذاری در املاک معمولاً اینگونه نیست. سرعت نقد شوندگی در حوزۀ مسکن نسبتاً پایین است و به عواملی مثل وضعیت نوسان در بازار، میزان تقاضا و… بستگی دارد. توجه داشته باشید که هر چه متراژ خانۀ شما بیشتر باشد، ممکن است سرعت نقد شوندگی آن کمتر شود. زیرا میزان سرمایۀ بیشتری برای خرید آن مورد نیاز خواهد بود.
سود کمتر نسبت به بازارهای موازی
با توجه به آمار می‌توان گفت که میزان سود سرمایه گذاران در بازار مسکن در مقایسه با سود بازارهایی مثل طلا و بورس کمتر است. اما به همان میزان ثبات و امنیت بیشتری دارد. بنابراین اگر شما فردی هستید که سود زیاد برایتان مهم‌تر از ثابت بازار است، شاید سرمایه گذاری در حوزۀ مسکن برایتان انتخاب مناسبی نباشد.
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم به تمام مسائلی که پیرامون سرمایه‌گذاری در بازار مسکن وجود دارد بپردازیم. اگر قصد سرمایه گذاری در این حوزه را دارید، قطعاً باید اطلاعات و دانش تخصصی بیشتری کسب کنید. مشاوره با متخصصان حوزۀ ملک و املاک نیز می‌تواند به شما کمک کند سرمایه گذاری اصولی و کم‌ریسک‌تری داشته باشید. به خاطر داشته باشید که سرمایه گذاری، در هر حوزه‌ای که باشد، یک هنر است و مهارتی است که نیاز به یادگیری و تمرین دارد.
تحلیل فقهی- حقوقی «قرارداد سلف موازی استاندارد» ابتکاری جدید برای بازار سرمایه
2 استادیار گروه حقوق دانشگاه پیام نور قم (نویسندة مسئول).
3 استادیار دانشگاه پیام نور تهران
چکیده
چکیده
به‌منظور رونق بازار سرمایه، تأمین مالی، جذب و تجمیع سرمایه‌های کوچک و پراکنده، ابزارها و قراردادهای متعدّدی در کشورهای مختلف به کار برده می‌شود. در این راستا در کشورهای اسلامی نیز علاوه بر به‌کارگیری برخی قراردادهای مورد معامله دربازارهای مالی امریکا و کشورهای اروپایی مانند قراردادهای آتی و اختیار معامله، قراردادهای جدیدی در چارچوب ضوابط شرعی ابداع گردید. یکی از این قراردادها، «سلف موازی» است که درجهت رفع محدودیت‌ها و موانع بیع سلف به‌خصوص عدم امکان فروش مورد سلف قبل از سررسید، که مانع ایجاد بازار ثانویه و جذب سرمایه می‌شود شکل گرفت، راهکاری که جهت ارائه در بازار بورس و اوراق بهادار شکل جدیدتری به خود گرفت و با عنوان «قرارداد سلف موازی استاندارد» تحت ضوابط مشخص و به‌صورت استاندارد تعریف گردید، تا ضمن پویایی معاملات بورس و مشارکت بیشتر، مدیریت و پوشش ریسک معاملات نیز انجام پذیرد. با بررسی در متون فقهی می‌توان ایرادات و شبهاتی نسبت به «قرار سلف موازی استاندارد» مطرح کرد. جدید بودن این قرارداد و لزوم تطبیق آن با مبانی فقهی، در عین عدم وجود منبع در متون فقهی و حقوقی، ضرورت طرح و تبیین قرارداد مذکور و رفع شبهات و ایرادات فقهی، آن را به منظور افزایش کارایی و هماهنگ سازی با حقوق کشورمان، دو چندان می‌سازد. در این مقاله ایراداتی که ممکن است بر قرارداد سلف موازی استاندارد وارد شود بیان و پاسخ داده می‌شود.
کلیدواژهها
- کلیدواژهها: بیع سلف
- قرارداد سلف موازی استاندارد
- قرارداد سلف موازی حوالهای
- قرارداد سلف موازی وکالتی
20.1001.1.23221712.1395.5.2.3.5
مراجع
ابراهیمی، محمدصادق (1374). «تقریر: الدورة التاسعة لمؤتمر مجمع الفقه الإسلامی». رسالة الثقلین. شمارة 13. صص 195-177.
------ (1387). المبسوط فی فقه الإمامیه. جلد 2. چاپ سوم. تهران: المکتبه المرتضویة لإحیاء الآثار الجعفریة.
عاملی (شهید ثانی)، زین الدین بن نور الدین علی بن احمد (1410). الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه. جلد 3. قم: انتشارات داوری.
عاملی (شهید ثانی)، زین الدین بن نور الدین علی بن احمد (1413). مسالک الأفهام إلی تنقیح شرائع الاسلام. جلد 4. قم: انتشارات موسسة المعارف الاسلامیة.
عاملی(محقق کرکی)، علی بن حسین (1414). جامع المقاصد فی شرح القواعد. جلد 4. چاپ دوم. قم: موسسة آل‌البیت.
فراهانی‌فرد، سعید (1388). «صکوک سلف، ابزاری مناسب برای تأمین مالی و پوشش ریسک». فصلنامة اقتصاد اسلامی. سال 9. شمارة 1. صص 98-73.
مارودی المصری، ابی الحسن علی بن محمد بن حبیب (1414). الحاوی الکبیر فی فقه الإمام الشافعی. جلد 6. بیروت: دارالکتاب العلمیة.
مکی(شهید اول) ، محمد جمال الدین (1417). الدروس الشریعه فی فقه الامامیه. جلد 3. چاپ دوم. قم: دفتر انتشارات اسلامی حوزة علمیة قم.
نجفی، الشیخ محمدحسن (1368). جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام. جلد 24. چاپ نهم. تهران: دارالکتب الاسلامیة.
نوین، پرویز (1390). حقوق مدنی تطبیقی- قراردادها و تعهدات (رم باستان، ایران، فرانسه، انگلستان). تهران: انتشارات گنج دانش.
ولویون، رضا (1380). «فروش آپارتمان‌های ساخته نشده». مجلة پژوهش حقوق و سیاست (دانشگاه علامه). سال3. شمارة4. صص 53-40.
هیفاء، شفیق سلیمان (1424). عقد السلم کأداه التمویل فی المصارف الإسلامیه (کلیة الشریعه و الدراسات الإسلامیه). (بی‌جا).
انصاری(شیخ انصاری)، مرتضی (1420). کتاب المکاسب. جلد 6. قم: المؤتمر العالمی بمناسبة الذکری المئویة الثانیة لمیلاد الشیخ الأنصاری.
بحرانی، یوسف بن احمد بن ابراهیم (1405). الحدائق الناضره فی احکام الطاهره. جلد 19. قم: دارالکتب الاسلامیه.
پیره، مجید؛ زه تابان، مصطفی (1386). اصول قرارداد سلف موازی (سازمان بورس و اوراق بهادار تهران). تهران: مدیریت پژوهش، توسعه و مطالعات اسلامی.
تبریزی، جواد بن علی (1416). ارشاد الطالب إلی التعلیق علی المکاسب. جلد 4. چاپ سوم. قم: موسسة اسماعیلیان.
التجانی، عبدالقادر احمد (1420). «السلم بدیل شرعی للتمویل المصرفی المعاصر نظره مالیه و محاسبیه». مجلة جامعه ملک عبدالعزیز (الإقتصاد الإسلامی).سال 12.
------ (1388). دایرة المعارف حقوق مدنی و تجارت - حقوق تعهدات عقود و ایقاعات. تهران: انتشارات گنج دانش.
حسینی الروحانی القمی، محمد (1420). المرتقی إلی الفقه الأرقی- کتاب الخیارات. جلد 2. تهران: نشر موسسه الجلیل للتحقیقات الثقافیه.
حلی(محقق حلی)، ابوالقاسم نجم الدین جـعفر ابـن الحسن (1418). مختصرالنافع فی فقه الامامیه. چاپ ششم. قم: مؤسسة المطبوعات الدینیة.
حلی(علامه‌حلی)، حسن بن یوسف (1418). قواعدالاحکام فی معرفه الحلال و الحرام. جلد 2. قم: مؤسسة نشر اسلامی.
حلی، ابن‌ادریس محمد بن منصور بن احمد (1410). السرائر الحاوی لتحریرالفتاوی. جلد 2. چاپ دوم. قم: موسسة‌النشرالاسلامی.
حلی(فخرالمحققین)، محمد بن حسن بن یوسف (1387). ایضاح الفوائد فی شرح المشکلات القواعد. جلد 1. قم: مؤسسة اسماعیلیان.
دستورالعمل اجرایی معاملات قرارداد سلف موازی استاندارد نفت و فرآورده‌های نفتی در بورس کالای ایران. مصوب 14/12/89.
زرقانی، محمد بن عبد الباقی (1411). شرح الزرقانی علی موطأ الإمام مالک. جلد 3. بیروت: دار الکتب العلمیة.
سیدالعوضی، رفعت (1430). موسوعه‌الإقتصادالإسلامی فی‌المصارف و النقود و الاسواق‌المالیه. جلد 3. مصر: دارالسلام.
ضریر، الصدیق محمد (1415). السلم و تطبیقاته المعاصره. (بی‌جا): مقدم الی مجمع الفقه الاسلامی دورة ابوظبی.
طوسی (شیخ طوسی)، ابو جعفر محمد بن حسن (1382). المعجم الفقهی لکتب الشیخ الطوسی. جلد 3. قم: مؤسسة دائرة المعارف الفقه الاسلامی .
بررسي دو بازار موازي
تجربه ماه‌های گذشته نشان داد که بازارهای رقیب بر یکدیگر اثر دارند، در زمانی که تب ارز و طلا در کشور دامنه‌دار شده بود با خروج منابع از بازار پول و سرمایه مواجه بودیم، زیرا سرمایه‌گذاران به دنبال کسب بازدهی هستند و در صورتی که یکی از بازارها این امکان را فراهم آورد طبیعتا با کوچ منابع به سمت آن بازار مواجه هستیم.
در ماه‌های پایانی سال گذشته نیز با افزایش نرخ سود بانکی تجربه ورود بخشی از منابع به بازار پول را داشتیم. یکی از نکات قابل توجه اين است که بازار سرمايه تنها بازار شفافی است که اطلاعات آن در دسترس عموم است. اطلاعات بازار پول در اختیار همه نیست و بازار مسکن و ارز و طلا نیز که اساسا فاقد شاخص‌های اندازه‌گیری منابع درگیر در آنها هستند.
.
نبود اطلاعات مقایسه‌ای بازدهی، ریسک و حجم منابع سرمایه‌گذاری شده و مدت ماندگاری در بازارهای مختلف تحلیل رفتار بازارها در شرایط مختلف را با چالش مواجه ساخته است. با توجه به اینکه بازار مسکن قابلیت جذب منابع مالی بسیار بالا را نیز دارد؛ بنابراين قطعا تقویت یا رکود آن می‌تواند بازار سرمایه را تحت تاثیر قرار دهد.
.
نقدینگی مازاد در کشور ناگزير از ورود به یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری است. بازار پول، بازار سرمایه، بازار مسکن و به تازگي بازار طلا و ارز، همگی می‌توانند بخشی از منابع مازاد را جذب كنند؛ بنابراين رقیب بودن این بازارها ذاتی است و طبیعتا هر بازاری که بازده بالاتری را با تحمیل ریسک معقول برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد در این رقابت برنده است.
البته يادآور مي‌شود هر یک از این بازارها سرمایه‌گذاران خاص خود را دارد که به دلیل شناخت بیشتر، فعالیت در یکی از این بازارها را به عنوان هدف اصلی مد نظر داشته و بسته به شرایط به سایر بازارها وارد مي‌شوند. باید توجه داشت که نرخ تورم یکی از فاکتورهای مهم در انتخاب بازار مناسب برای سرمایه‌گذاری است و از آنجا که قیمت مسکن رابطه مستقیمی با نرخ تورم دارد؛ بنابراين ورود به این بازار با هدف حفظ قدرت خرید به عنوان یک گزینه مدنظر است. بر اساس آمارهای موجود بازار مسکن طی‌سال‌های گذشته به‌طور میانگین بازدهی ۲۵ تا ۳۰ درصد در سال را برای سرمایه‌گذاران محقق كرده‌است؛ بنابراين در شرایط فعلی و با عنایت به بازده مورد انتظار از بازار مسکن، سطح ریسک پایین و نرخ تورم همچنان بازاری مناسب برای سرمایه‌گذاری است.
.
عوامل مختلفی از جمله عرضه و تقاضای اوراق با رویكرد نوسان‌گيري، سیاست‌های بانك مسكن، تقاضای واقعی برای این اوراق و افزایش یا کاهش مستمر در بازار مسکن می‌توانند به عنوان فاکتورهای تاثیر‌گذار بر قیمت مد نظر هستند. در ماه‌های اخیر با توجه به شرایط بازار، تمرکز فعالان بازار بر سهام بوده و سفته‌بازی روی این اوراق صورت نپذیرفته است. با توجه به التهابات اخیر در بازارهای موازی و ثبات نسبی آنها طی ماه گذشته و حرکت بازار سرمایه از سوی دیگر، فضای سرمایه‌گذاری در کشور به‌طور کلی همچنان با ابهام روبه‌رو است، زیرا متغیرهای اساسی مدنظر سرمایه‌گذاران که امنیت و ثبات اقتصادی از مهم‌ترین آنها است همچنان با عدم شفافیت مواجه است.
.
در این شرایط میل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر همین عوامل بوده‌است؛ بنابراين تقاضای واقعی منجر به انجام معامله در بازار مسکن با افزایش خاصی مواجه نیست. همین طور با توجه به كاهش تاثیر‌گذاری وام‌های ۲۰ میلیون تومانی در خرید مسكن با نرخ‌های کنونی، تا حدودی تقاضای واقعی برای این اوراق نیز کاهش یافته است.
.
با رشدهای اخیر قیمت مسکن، سهم این تسهیلات در بخش‌های عمده ای از کلانشهرها برای خانه‌های نوساز به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است و اساسا کارآیی خود را با توجه به محدودیت سن بنا که البته به احتمال قوی در حال تجدیدنظر است، از دست داده است، ولی این رقم هنوز در شهر‌های کوچک اگر چه کمتر از گذشته، اما همچنان تامین‌کننده بخش محسوس تری از بهای کل مسکن و دارای جذابیت نسبی است.
.
البته این نرخ در کشورهای توسعه یافته، با در نظر گرفتن شرایط کلان اقتصادی، تورم و نرخ بهره بدون ریسک آنان بیش از ۹۰ درصد کل بهای خرید مسکن را تشکیل می‌دهد؛ بنابراين با در نظر گرفتن مجموع عوامل، افزایش این نرخ تا ۳۰ درصد کل بهای خرید در کلان شهرها مسلما عامل امکان پذیر، مهم و موثری در تقویت تقاضای مسکن محسوب می‌شود که رفع یا کاهش محدودیت سن بنا در افزایش پوشش هزینه تامین مالی می‌تواند موثر باشد.
.
این در حالی است که در بسته سیاست‌های پولی سال ۹۰ بحث افزایش سقف وام مسکن تا ۲۷۰ میلیون ريال به طور جدی مطرح بود، اما در نهایت به افزایش این تسهیلات تا سقف ۲۰۰ میلیون ريال منجر شد، اما نقل مكان‌هاي طولاني مدت و صرف هزينه‌هاي سنگين رفت و آمد، اتلاف انرژی و هزينه فرصت افراد، تقريبا به جزئي معيوب از زندگي اهالي شهرهاي بزرگ و به خصوص پايتخت تبدیل شده است، ولی از آنجا که نقش وام مسكن در تامين مالي خريد ملك به خصوص در متراژ پايين یا مسکن‌های پیر محسوس‌تر است اجرایی شدن افزایش یا گسترش مشمولیت تسهیلات مسکن می‌تواند در کاهش این فشار‌ها بر زندگی افراد در قشرهای مختلف موثر باشد؛ بنابراين در مجموع بر اساس مطالب عنوان شده قبلی در خصوص میزان کارآیی تسهیلات فعلی، استفاده توام از ابزار‌هاي مشوق عرض و تقاضا با تاكيد توام بر طرف عرضه، يكي از بهترين رويكرد‌هايي است كه در اين مقطع زماني ضمن فراهم‌سازي بستر رونق در اين حوزه اقتصادي مي‌تواند از تحركات هيجاني آن نيز جلوگيري كند.
.
سياست قبلي در راستاي تشويق به نو‌سازي بافت‌هاي مسكوني در كنار ساير سياست‌هاي اعمال شده توانسته بود به افزايش رونق معاملات اين املاك، به ترغيب و رونق نسبي ساخت و ساز در كشور و افزايش عرضه مسكن نوساز منجر شود، اما با ارتقاي سطح كيفي منابع مصرفي در توليد ساختمان و نظارت‌هاي دقيق و سختگيرانه‌تر و با توجه به فاصله قيمتي محسوس مسكن با سن بيش از ١٠ سال با مسكن نوساز، مي‌توان هم اكنون با افزايش سن بناهاي مشمول دريافت تسهيلات مسكن به حداقل ۲۰ سال، قدم ديگري در مسير تسهيل امكان خريد مسكن براي دهك‌هاي متوسط شهرهاي بزرگ برداشت كه مسلما بخش عمده اي از جمعيت كشور را نيز به خود اختصاص مي‌دهند.
.
اما در خصوص تاخیر در اجرای این تصمیم احتمالا این نگرانی در بین مسوولان وجود دارد که در شرایط پرفشار اقتصادی کنونی که رشد قیمت کالاهای مصرفی بهای تمام شده ساخت مسکن را افزایش داده و رشد ملایم قیمت مسکن را بعد از حرکت بازارهای موازی ایجاد کرده است، این موضوع بتواند با تحریک بیشتر تقاضا، به افزایش التهاب در این حوزه موثر اقتصادی منجر شود.
.
کفایت منابع بانکی برای تخصیص تقاضای این تسهیلات نیز از جمله عوامل دیگری است که در اتخاذ تصمیم مسوولان نقش خواهد داشد. همچنین شرایط اقتصادی سیاسی کشور، نزدیکی به انتخابات و نقش این موضوع در میزان رضایتمندی افراد به اشخاص، احزاب و. .. را نمی‌توان در انتخاب استراتژی و احتیاط مسوولان بدون تاثیر دانست.
.
افزون بر این متاسفانه يا خوشبختانه مسكن به عنوان صندوق پس انداز امن و پر بازده ميان اقشار مختلف جامعه شناخته مي‌شود كه گاهي اوقات بخش عمده‌اي از سرمايه‌هاي مازاد اشخاص را در حجم‌هاي بزرگ در خود به صورت غير‌مولد ذخيره و انباشته مي‌كند.
.
ريشه اين موضوع را بايد در بي‌ثباتي نسبي و عدم موفقيت ساير بازار‌هاي مولد در جلب اعتماد عمومي و جذب نقدينگي مازاد جست‌وجو كرد، اما نياز به حجم منابع مالي نسبتا بالا موجب شده بسياري از افراد به دليل عدم كفايت سرمايه به مشاركت در ساير بازارهای پر‌ریسک‌تر همچون طلا و ارز یا بازار سرمایه به صورت مقطعي ترغيب شوند.
در واقع در بسياري موارد اين مشاركت تنها با هدف كسب بازدهي و تامين كفايت لازم براي حضور در بازار مسكن صورت مي‌گيرد.
.
موضوعات اشاره شده نياز بالا به تقويت ساختاري، فرهنگ‌سازي و آگاه‌سازي عمومي و قطعا بستر سازی رونق پايدار و سودآور در بخش‌هاي مولد را طلب مي‌كند تا نگرش عمومي را از سرمايه‌گذاري رسوبي و پر سود به سمت سرمايه‌گذاري توليد محور و پرسود تغيير دهد تا زمینه رشد بیشتر اقتصادی نیز به صورت توامان فراهم باشد.
اما به صورت عام رونق در بازارها به دليل درگير شدن بخشي از منابع مالي سرمايه گذاران و نقدینگی مازاد و غیروفادار جامعه، تاثير ركودي نسبي و مقطعي را بر بازار‌هاي رقيب و موازي بر جاي مي‌گذارد.
.
هرچند که در ماه‌هاي اخير به دليل رشد حجم نقدينگي مازاد و شناور، شاهد هستيم كه گاهي اوقات دو يا چند بازار رقيب دوران رونق مقطعي را با هم سپري كرده‌اند، اما به مرور شيب رونق به سمت بازار با امكان حاشيه سود بالاتر در ازاي صرف ريسك كمتر سوق پيدا
كرده است.
.
این موضوع را نیز نباید فراموش کرد که خرید سهام شرکت‌های فعال در صنعت ساختمان در بورس نیز یکی دیگر از راه‌های مشارکت در سودآوری و رشد قیمت‌ها در این صنعت است که البته تسلط بر فعالیت شرکت‌ها و بررسی جزئیات عملکردی آنان در دوره‌های مالی مختلف برای سرمایه‌گذاری صحیح و موفق در این شرکت‌ها مورد تاکید است.
.
مهدی گودرزی – عضو هیات‌مدیره کارگزاری آگاه
مهدی گودرزی – عضو هیات‌مدیره مشاور سرمایه‌گذاری آوای آگاه
دیدگاه شما